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                          專業律師支招“物業管理”

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                          易法通物業管理專題,免費為您提供物業費收取標準,物業管理職責,物業管理糾紛如何防范等權威律師在線解答和專業律師建議,幫您快速解決物業管理流程中的各種問題。

                          我國物業服務行業經歷32年的發展,在各方面取得了快速的發展。截止2012年底,我國物業服務行業已有近71000甲企業,行業從業人員612.3萬人,管理各類房屋面積145.3億平米,年營業收入超過3000億元,全國已有43919人獲得物業管理師資格。

                          但是,物業與業主之間的矛盾也日益尖銳。一方面的原因是,業主不清楚物業的收費標準,被物業亂收費;另一個方面的原因就是,業主在與物業簽訂物業合同的時候對規范的物業合同缺乏了解,而合同中的相關約定侵害到業主的權益。

                          易法通就此特設“物業管理”專題,由易法通九年經驗專業律師為您解答。

                          1. 大家最關注的問題
                          2. "物業管理"的常見問題
                          3. 專業律師對"物業管理"的建議
                          4. "物業管理"的律師觀點文章
                          5. "物業管理"的相關法律法規

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                            物業費收取標準

                            一、一級收費標準:1.00元/月.平方米(已包含稅、費)

                            (一)基礎條件:1、 小區封閉;   2、 有不少于小區住宅總建筑面積3‰的物業管理服務用房;   3 、綠化率35%以上(包括水面);   4、 綠化、休閑活動中心、場地1500平方米以上;   5、 固定活動館所300平方米以上;   6、 專用固定停車泊位1個/3戶;   7、 具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防范設施;   8、 固定體育活動場館不少于二項設施。

                            (二)公共秩序維護: 1、 門崗室美觀整潔,人員統一著裝,設專人24小時值勤,其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。   2、 按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏,不少于12次,對小區重點部位每小時巡查一次,并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問

                            ······

                            "物業管理"的常見問題

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                            1. 小區物業有哪些管理職責?

                              1、維修技工崗位職責(1) 準時到達工作崗位,服從領導的調度和工作安排,按時、按質、按量地完成任務,不擅自離崗和串崗。?? (2) 遵守員工守則和本部各項規章制度、操作技術規程,努力學習,不斷提高思想素質和技術業務水平。?? (3) 對業主彬彬有禮,堅持業主第一,恪守“客人都是對的”服務信條,把“理”讓給客人······

                            1. 物業買賣陷阱如何規避?

                              陷阱一:防止中介挪用房款許多不法中介公司充分利用房屋買賣資金由自己托管的便利,拿出大筆款項去進行股票、期貨、基金的短期投資甚至存在銀行吃利息,以期讓這些賬上的錢流動起來賺取大筆灰色收入。二手房交易流程相對復雜,中介行仍然扮演著資金監管的重要角色。而中介公司對??顚S玫馁Y金監管賬戶仍擁有一定的支配權······

                            1. 贈送面積收不收管理費?

                              根據相關規定,物業管理費主要是根據買房人房屋產權證上的面積來收取。如果開發商在為買房人辦理產權證時沒有將所送面積進行專門的說明,那么在收取物業管理費的時候將按照未送面積之前的面積計算。業內人士分析,開發商在與買房人簽訂購房合同的時候,應該將所送面積和買房面積同時注明······

                            1. 物業管理糾紛的防范?

                              一、違反法律法規及業主公約的行為引發的糾紛

                              (一)糾紛形式:1、 對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道及其他違法、違約的行為進行制止引發的糾紛;?? 2、 業主在進行裝修時破壞建筑物承重結構及改變建筑物外觀引發的糾紛······

                            1. 物業服務合同范本?

                              第一章總則

                              第一條本合同當事人委托方(以下簡稱甲方):_________名稱:_________主任:_________地址:_________聯系電話:_________

                              受托方(以下簡稱乙方):_________企業名稱:________法定代表人:_________注冊地址:_________聯系電話:_________

                              根據有關法律、法規,在自愿、平等、協商一致的基礎上,甲方將_________(物業名稱)委托于乙方實行物業······

                            專業律師對“物業管理”的建議

                            一般業主不與物業公司直接簽訂合同,而讓業主委員會與物業公司簽訂物業服務合同,下面是專業律師給需要簽署物業服務合同的業主委員會的一些建議。

                            一、明確委托物業服務的內容、范圍和期限。

                            由于現在專業分工的細化,出現了專門提供某一項服務的物業公司,所以在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的物業工作,還是只負責某一項服務內容。如果約定不明,會帶來很多不必要的麻煩。例如某小區業主委員會通過招標聘用了一家物業公司,委托其管理小區的全部物業內容。而該公司在接手以后,除了物業費是自己收取外,其余的物業服務內容全部以低價委托給其他沒有業務的物業企業,來賺取其中的差價。而受委托的物業企業以低價承接該業務后,由于成本的原因,只能是降低服務的內容和標準。如果業主委員會在服務合同里沒有約定詳細的服務標準,也沒有約定該物業公司不得將服務內容轉委托給第三方的話,由于該物業公司這種做法沒有違反法律規定和合同約定,業主只能是白受損失。所以如果業主委員會是看中了某家物業公司的品牌和服務質量,那就要在服務合同中約定詳細服務內容和具體的服務標準,并且約定該公司不得將服務內容轉委托給第三方,否則承擔相應的違約責任。

                            二、除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外,其它一些權利,也應在服務合同里更具體地約定。

                            例如,由業主委員會收取物業費后轉交給物業公司、物業公司應為業主委員會提供相應的辦公場所、業主委員會的主要領導人可以從物業費中提取補貼、業主委員會對物業公司服務質量有權提出意見并可要求其限期整改等內容。同時,業主委員會應

                            承擔相應的義務,督促業主按時交納物業費,積極配合物業公司工作,尊重物業公司專業化的管理方式和措施等。

                            三、明確物業公司的權利和義務。

                            本著權利和義務對等的原則,在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時,也要明確物業公司所承擔的義務,并且盡可能地明確責任,例如保安失職導致業主物品被盜,物業公司應承擔賠償責任;物業公司在使用物業費時,必須有明確的記錄并向業主委員會公開賬目等。

                            四、對違約責任的約定。

                            要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任,約定的責任要具有實用性和可操作性,不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司不及時退出的情況,雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容,但是它彌補不了給業主帶來的實際損失,所以一定要約定如果出現這種情況,物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金,這樣才能有效保護全體業主的利益。

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